רוצים להעביר דירה במתנה במשפחה? כך תעשו את זה נכון ובטוח

הרבה הורים ואנשים רוצים לעזור לקרובים שלהם להתבסס כלכלית, ופעמים רבות עולה הרעיון של לתת להם נכס ללא עלות. הצעד הזה נשמע פשוט על הנייר ומרגיש טבעי, אבל בפועל מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר. חשוב להבין את החוק, לבצע תכנון מס נכון ולהכין את המסמכים המשפטיים כדי למנוע טעויות יקרות. 
 

למה בכלל כדאי לשקול העברת נכס ללא עלות?

ניקח לדוגמה את רמי. רמי עבד קשה כל חייו, קנה דירה קטנה להשקעה ורצה להעביר אותה לבת שלו כדי שתוכל לגור בה ולהקים משפחה. הוא חשב שמדובר בפעולה פשוטה של רישום בטאבו, אבל מהר מאוד גילה שהבירוקרטיה והמיסים עלולים לעלות לו הרבה כסף אם לא פועלים נכון. התסכול שלו היה גדול, כי הוא רק רצה לעזור לבת שלו בלי להסתבך מול הרשויות. במקרים כאלה, פתרון נפוץ ויעיל הוא ביצוע של העברת דירה במתנה ללא תמורה (בין קרובי משפחה) כדי לעגן את הזכויות בצורה חוקית. ברגע שמבינים את הכללים של רשות המיסים, העסקה הופכת להרבה יותר ברורה ומשתלמת.
מהלך כזה מאפשר לחסוך לא מעט כסף, בתנאי שעושים אותו בצורה מסודרת ועל פי הכללים. 
 

מי בדיוק נחשב קרוב משפחה לצורך העסקה?

כדי ליהנות מהטבות המס שהמדינה מציעה, חשוב להבין שלא כל קרוב משפחה זכאי לאותם תנאים. החוק מגדיר במדויק מי נכנס תחת ההגדרה הזו ומי נשאר בחוץ.
 

הורים, ילדים ובני זוג

הקבוצה המרכזית שנהנית מהתנאים הטובים ביותר כוללת הורים, ילדים ובני זוג. כשמעבירים דירה בין הורים לילדים, הפעולה מזכה את נותן המתנה בפטור מלא ממס שבח, ואת מקבל המתנה בהטבה משמעותית של תשלום שליש ממס הרכישה הרגיל. חשוב לזכור שההטבה ניתנת גם כשמדובר בנכדים שמקבלים דירה מהסבים שלהם.
 

מה קורה כשמדובר באחים ואחיות?

אצל אחים ואחיות התמונה קצת שונה. החוק קובע שהעברה בין אחים תיחשב לעסקת מתנה פטורה ממס שבח רק אם הדירה התקבלה מלכתחילה בירושה או במתנה מההורים. אם אח אחד קנה דירה מכספו ומעביר אותה לאחיו, הם לא יקבלו את הפטור המלא.

קרוב משפחה מוגדר בחוק בצורה מאוד ספציפית, ולא כל קשר דם יזכה אתכם בהטבות המס המיוחלות. 

אילו מיסים צריך לשלם בעסקה כזו?

אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שמתנה לא עולה כסף בכלל. גם כשהדירה עוברת ללא תמורה כספית, עדיין מדובר באירוע מס שצריך לדווח עליו.
 

מס שבח לנותן המתנה

נותן המתנה צריך לבדוק את החבות שלו במס שבח. ברוב המקרים של העברה לקרובי משפחה מדרגה ראשונה, יינתן פטור מלא ממס שבח. הפטור הזה מאפשר לבעל הנכס להעביר את הדירה בלי לאבד חלק גדול מהשווי שלה לטובת המדינה.
 

מס רכישה למקבל המתנה

מקבל הדירה נדרש לשלם מס רכישה, אבל במקום לשלם את הסכום המלא, הוא זכאי לשלם רק שליש ממה שהיה משלם אילו היה רוכש את הדירה בשוק החופשי. יש כמה דברים מרכזיים שצריך לקחת בחשבון כשמחשבים את המס:

• נותן המתנה חייב לוודא שאין לו חובות פתוחים מול רשויות המס שיכולים לעכב את הטאבו.
• מקבל המתנה ישלם מס רכישה שמחושב לפי שווי השוק של הדירה ביום ההעברה.
• חובה להגיש דיווח מלא לרשות המיסים בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק, גם אם יש פטור מלא לתשלום.

ההקפדה על כל הסעיפים האלה תבטיח שהעסקה תעבור בצורה חלקה וללא הפתעות מול הרשויות.
 

תקופת הצינון – למה אסור למכור מיד?

המדינה קבעה כללים שמונעים מאנשים לנצל את ההטבות האלה רק כדי לחמוק מתשלום מיסים. לכן, נקבעה בחוק תקופת צינון שבמהלכה מקבל המתנה לא יכול למכור את הדירה בפטור ממס שבח. תקופת ההמתנה משתנה בהתאם למצב המגורים של מקבל הדירה.

1. אם מקבל המתנה מתגורר בדירה באופן קבוע, הוא נדרש להמתין שלוש שנים מיום קבלת הנכס.
2. אם הוא לא גר בדירה, אלא למשל משכיר אותה, תקופת ההמתנה מתארכת לארבע שנים שלמות.
3. במקרים שבהם מקבל המתנה הוא קטין, ספירת השנים מתחילה רק ביום שבו הוא מגיע לגיל שמונה עשרה.

הבנת לוחות הזמנים האלה קריטית כדי לא לאבד את הפטורים השונים במכירה עתידית של הנכס.
 

החשיבות של ליווי משפטי מקצועי

העברת בעלות על דירה דורשת הכנה של תצהירי מתנה, אימות חתימות, דיווחים מסודרים למיסוי מקרקעין והשלמת הרישום בטאבו. הסתייעות בעורך דין שמכיר את עולם הנדל"ן והמקרקעין היא צעד חיוני כדי להגן על כל הצדדים המעורבים.
משרד עורכי הדין דבול ושות', בראשות עו"ד יקיר דבול, מעניק ליווי משפטי וייעוץ ללקוחות פרטיים לאורך כל התהליך. הטיפול כולל את עריכת החוזים, בחינת היבטי המיסוי ודאגה לכל הפרטים הקטנים עד שהנכס נרשם כדין. משרד עורכי דין שחי את תחום הנדל"ן יודע איך למנוע תקלות רישום שעלולות לצוץ בעתיד.
תכנון נכון מול גורם מקצועי שמתעסק במקרקעין יכול למנוע טעויות שעולות מאות אלפי שקלים. 
בסופו של דבר, העברת נכס בתוך המשפחה היא דרך מצוינת לעזור לדור הבא להתקדם בחיים. ברגע שעושים את הדברים בצורה מסודרת, מבינים את המשמעויות של המיסים ופועלים עם הכוונה נכונה, אפשר לסיים את התהליך בראש שקט ולדעת שהנכס עבר לידיים הנכונות.